衣食住行是現代社會所有人的基本生活需求的標準四件套，其中住的支出是所有生活支出中的最大一筆開支。去年以來，中央和地方頻繁優化房地產調控政策，力促房地產市場平穩運行。在政策面持續釋放“暖意”的基礎上，今年房地產市場總體企穩回升的節奏有望進一步加快。

■本報記者 梁驅遠

打好“融資”組合拳 全力以“付”保交樓

2022年，從中央到地方，房地產調控政策密集出臺，特別是臨近年末的一兩個月，多項金融政策持續發力，意在為市場注入源頭活水。從供給端看，2022年11月以前，房地產融資政策松綁，但著重對前期收縮性政策的回收和糾偏，比如并購貸不再計入“三道紅線”、保租房貸款不納入房地產貸款集中管理等。2022年11月之后，信貸、債券、股權融資“三箭齊發”的態勢，讓房企融資環境發生了歷史性轉變，也讓“保交樓”有了進一步的保障。

“第一支箭”是2022年11月11日，由中國人民銀行、銀保監會發出的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展的通知》，被稱為“金融16條”。從內容上分析，“金融16條”涵蓋了六大方面，具體為保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策以及加大住房租賃金融支持力度。

“第二支箭”是2022年11月8日，中國銀行間市場交易商協會為落實穩經濟一攬子政策措施，支持民營企業健康發展，在人民銀行的支持和指導下，繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。一系列助力融資政策的出臺，旨在推動民營房企的信用恢復，后續會有更多支持民營房企解決資金壓力的政策工具或將繼續推進。

2022年11月28日，證監會表示，為積極發揮資本市場功能，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤，決定在股權融資方面調整優化5項措施，這也標志著房地產融資“第三支箭”發出。業內人士分析，“三支箭”中，股權融資重啟對資本市場影響最大，既不會直接增加房企的負債規模，同時依然可以為房企融資提供充足的融資渠道。

供給端的一系列強有力的支持，在切實改善房企和房地產項目資金狀況的同時，也讓購房者對房地產市場的未來樹立信心。預計在“保交樓”工作取得實質性進展之后，消費者對購房的觀望情緒將得到改善，一段時間以來積壓的需求也有望逐步釋放，形成實際銷售量。

降門檻減成本 因城施策促消費

當前，房地產市場的供給端融資方面正逐漸回暖，但需求端的表現卻并不理想。房價不穩定，購房門檻高、成本高是影響購房者置業的幾個最主要因素。

2022年4月，中央政治局會議強調“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求”，7月中央政治局會議和12月中央經濟工作會議均再次提及。政策措施主要圍繞降成本、降門檻、提效率等方面展開，并從因城施策到全國性普惠政策不斷升級。

在最讓購房者“頭大”的首付方面，據不完全統計，2022年以來，已有超百城將公積金或商業性個人住房貸款的首付比例降至20％，其中不乏四川成都、河北石家莊、陜西西安等二線城市。今年1月5日，住房和城鄉建設部部長倪虹在接受央視記者的專訪時更是提到，對于購買第一套住房的要大力支持；首付比、首套利率該降的都要降下來；對于購買第二套住房的，要合理支持；以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。因此，2023年，在堅持“房住不炒”基調下，需求端在降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費等政策方面仍有繼續優化空間。

在最直觀的房貸利率方面，2022年，央行三次下調5年期以上LPR共計35個基點，為2019年房貸利率換錨LPR之后降息力度最大的一年。房貸利率不斷下調的同時，2022年至少有50個城市通過靈活性調整認房認貸政策，擴大了貸款意義上“首套房”的范疇，從而使房貸優惠觸達更多住房改善性購房者。

除房貸利率外，另一方面，“四限”政策大面積的放寬也為房地產市場復蘇增添了“燃料”。2022年以來，全國超300個省市（縣）出臺政策超千條，政策優化頻次達到近年峰值，其中調整限購、限售、限貸、限價成為各地的政策重點。

與此同時，各地因城施策出臺“花式”刺激消費政策。比如廣州、上海、深圳等地放寬落戶或加大人才引進，蘇州、昆明、大連等地發放購房補貼，鄭州、杭州等地降低交易稅費等。

立足腳下 展望未來

今年春節期間，市區不少樓盤推出新春到訪送禮、清棟折扣、返鄉置業補貼、特價房等促銷活動，吸引眾多市民群眾、返鄉置業人群購房，讓春節成為樓市銷售旺季。據不完全統計，僅碧桂園鳳凰臺和龍光城兩個樓盤，春節假期就售出商品房160余套，樓市復蘇跡象明顯。

春節假期過后的第一天，廣東省委、省政府在廣州召開全省高質量發展大會，大會設置了5個分論壇，其中一個的主題便是“推動房地產業平穩健康發展”。廣東省住房和城鄉建設廳副廳長張勇在大會上表示，要全力穩定市場預期，采取更大力度精準支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心；同時根據市場變化增強房地產政策的精準性、協調性，并穩妥推進個別房企債務風險化解工作，切實保交樓、穩民生。

上有呼召，下有響應。在大會召開的同一天，河源同步召開全市高質量發展現場會，副市長孫鋒與多家房地產企業代表以及市住建、自然資源、金融、稅務、銀行等部門負責人圍繞“推動房地產業平穩健康發展”主題展開討論，市住建局局長邵衛根和市金融工作局副局長鄒永強分別立足各自部門職責，對如何抓好“購房首付比例和房貸利率下降、企業融資渠道拓寬、涉房地產領域風險化解”等工作作了表態發言，不僅提振了我市房地產行業的發展信心，更為廣大有意購房、已購房尚未收房的市民吃下了一顆定心丸。

展望2023年，在經濟運行有望總體回升的大背景下，隨著疫情防控政策的不斷優化調整，以及中央、省、市穩樓市政策效果的逐漸釋放，我市房地產行業也會隨著宏觀經濟回升走出寒冬，進入平穩健康的發展軌道。