■本報(bào)記者 劉燁華 通訊員 陳碧霞

“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司提供服務(wù)”是約定俗成的規(guī)則。若物業(yè)服務(wù)不佳，業(yè)主能否拒交物業(yè)費(fèi)？物業(yè)與業(yè)主的雙方利益又應(yīng)如何維護(hù)？近日，和平縣法院為某物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾糾紛“把脈問診”“開藥方”，切實(shí)將百余件物業(yè)矛盾糾紛實(shí)質(zhì)性化解在訴前。

2023年12月，和平縣法院訴前調(diào)解小組在接到案件后，為更好地了解事情經(jīng)過和解決問題，多次前往涉案小區(qū)開展實(shí)地核查工作。“我們已按照合同約定履行了管理服務(wù)義務(wù)，提供公共區(qū)域的衛(wèi)生、治安、設(shè)施維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主要求多，還不繳納物業(yè)費(fèi)。從2022年6月起沒繳納物業(yè)費(fèi)，這明顯是違約行為。”原告某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人說。

“我們對物業(yè)公司的管理服務(wù)不滿意。車輛在商鋪門前亂停亂放，擋住客人進(jìn)出；垃圾也沒及時(shí)清理，有臭味，衛(wèi)生太差了，影響做生意；消防設(shè)備損壞一直沒有得到維修，安全得不到保障。管理服務(wù)不到位，我們拒交物業(yè)費(fèi)。”某商鋪業(yè)主說。

在實(shí)地走訪過程中，雙方各執(zhí)一詞，互不相讓。調(diào)解小組圍繞矛盾焦點(diǎn)，審查物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否達(dá)到了物業(yè)服務(wù)合同約定及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，針對商鋪業(yè)主反映較強(qiáng)烈的商鋪門前車輛停放、環(huán)境、公共設(shè)備維修等問題逐一調(diào)研、問詢，全面了解涉案物業(yè)公司的具體服務(wù)情況。

為更快更合理地解決糾紛、避免引起群體性事件，和平縣法院決定采用“背靠背”調(diào)解方式，并召開庭外協(xié)調(diào)會議，與業(yè)主代表進(jìn)行面對面交流。在召開庭外協(xié)調(diào)會前，調(diào)解小組主動聯(lián)系物業(yè)公司負(fù)責(zé)人，解釋業(yè)主們拒交物業(yè)費(fèi)的理由，講解《民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有關(guān)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，并提出業(yè)主按60%繳納物業(yè)費(fèi)的協(xié)調(diào)方案。

“按60%繳納物業(yè)費(fèi)，公司的損失太大了，如果按70%繳納可以考慮。”物業(yè)公司負(fù)責(zé)人在計(jì)算收益后，也承認(rèn)物業(yè)服務(wù)確實(shí)存在不足，愿意減少部分費(fèi)用。“要不雙方各退一步，打個(gè)六五折，業(yè)主們按65%繳納物業(yè)欠費(fèi)。”調(diào)解小組抓住調(diào)解時(shí)機(jī)，提出調(diào)解方案。

在庭外協(xié)調(diào)會上，調(diào)解小組向業(yè)主代表詳細(xì)講解法律中關(guān)于物業(yè)費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定，列舉可不繳納物業(yè)費(fèi)的情形，明確指出當(dāng)前百余戶業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)屬于違約行為。“各位業(yè)主代表，物業(yè)公司同意大家按65%繳納物業(yè)費(fèi)，希望大家都相互理解包容，以和為貴，各退一步，以調(diào)解方式結(jié)案，既能避免物業(yè)公司追究大家的違約責(zé)任，也能節(jié)省大家的時(shí)間精力。”調(diào)解小組對業(yè)主動之以情、曉之以理。

在調(diào)解小組的耐心調(diào)解下，雙方最終達(dá)成一致意見，業(yè)主按65%繳納物業(yè)費(fèi)給物業(yè)公司，約定于2024年3月31日完成繳費(fèi)。截至2024年3月12日，133戶業(yè)主主動繳納所欠物業(yè)費(fèi)9萬余元。

下一步，和平縣法院將進(jìn)一步堅(jiān)持和發(fā)展新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，努力將糾紛化解在基層、化解在初期、化解在訴前，用心用情解決群眾身邊的煩心事、揪心事，為提升基層社會治理水平、構(gòu)建和諧社區(qū)貢獻(xiàn)司法力量。